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“活下去”的另一面:房地产市场蛋糕仍在做大

更新时间:2018年10月11日 来源:21世纪经济报道  进入论坛 拿手机扫一扫

  “ 整个市场并不像有些企业说的那样悲观。目前形势下,房企最重要的是现金流。有现金流就不会出问题,不仅是安全的,还可以趁别人活不下去的时候收并购。” 新城控股副总裁欧阳捷对 21 世纪经济报道记者说。

  就在万科喊出 “ 活下去 ” 口号同时,有几项数据值得关注:第一,截至目前,发布 2018 年前 9 月销售业绩的房企超过 26 家,合计销售额达到 3 万亿,平均同比上涨幅度达到 37.3%。在已经公布销售业绩的 26 家房企中,9 个月销售额破千亿的房企多达 10 家;第二,2018 年 1-9 月,碧桂园以 1198 亿元拿地金额继续位居榜首,万科以 1163 亿元稳居第二位,保利以 869 亿元位居第三位,三家房企的拿地金额均超 800 亿,碧桂园和万科更是以超 1100 亿拿地金额领先行业。TOP10 企业 1-9 月拿地总金额达 6994 亿元,占 TOP50 企业的 45.1%,较 1-8 月占比上升 0.6 个百分点。

  硬币都有两面性,市场低迷期反而也是大房企提升市场份额最好的时期。10 月 9 日晚间,华夏幸福公告,拟与北京万科企业有限公司,就华夏幸福环京区域 33.93 万平方米的住宅用地,签署合作协议,暂定交易价款约为 32.34 亿元。根据公告,万科拟通过收购华夏幸福 5 家项目公司的部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的 10 宗土地项目。不仅如此,数据宝统计显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近 500 亿元,达到 458.7 亿元,相当于恒大 + 碧桂园 + 保利 + 融创四大龙头房企拿地金额总和。

  降价与业绩新高同在

  就在万科喊出 “ 活下去 ” 口号后,房地产市场弥漫着悲观情绪。不过,当前房地产市场复杂形态超过了以往每轮调控周期。硬币的一面是降价,另一面是标杆房企业绩再创新高。

  上海浦东碧桂园南郡项目一期业主曾伟(化名)内心非常不平衡。原因是他才购置的房产不足两月就降价了。

  8 月 18 日,曾伟以 3.5 万元 / 平方米购置了该项目一套房产。但国庆促销期间,曾伟通过中介(分销商)了解到,该项目已降至 2.8 万元 / 平方米。“ 一共三十套,碧桂园声称是员工内部价格。一直以来碧桂园方否认这个活动的存在。” 曾伟说。

  不仅碧桂园。21 世纪经济报道记者了解到,包括万科、泰禾等房企在内,均在近期以小幅降价方式试探市场反应。据相关爆料,10 月 2 日,40 多个业主集体在景德镇 “ 碧桂园 - 昌南府 ” 售楼部维权,在现场异口同声高喊要退房。

  房产经纪人反馈,碧桂园昌南府一期成交价格基本都在 1 万多元 / 平方米。如今,8700 元 / 平方米就可以买到。受碧桂园昌南府影响,恒大悦府目前售价也已降为 9000 元 / 平方米左右。10 月 4 日,上饶碧桂园信州府也因价格从 1 万元 / 平方米降到 7000 元 / 平方米,遭到业主维权。据当地房产经纪人介绍,率先降价的并非碧桂园,而是当地另一楼盘。该楼盘以 6000 元 / 平方米起开盘,因此引发了碧桂园等一系列楼盘降价。

  因规模巨大,龙头房企的市场敏锐度往往高于同行。不过,部分市场的低迷并非代表全部。“ 整个市场并不像有些企业说的那样悲观。全国所有城市中,下降的城市占比约为 20%,上涨的城市约为 30%,有涨有跌的城市大概占 50%,我觉得这不能反映整体情况。” 欧阳捷说。

  中原地产研究中心统计数据显示:截至日前,发布 2018 年前 9 月销售业绩的企业合计超过 26 家。 9 月销售依然处于高位,26 家企业合计 9 月单月销售 3789 亿。前 9 月,这 26 家房企合计销售额达到了 3 万亿,平均同比上涨幅度达到了 37.3%。在已经公布销售业绩的 26 家房企中,9 个月销售额就破千亿的企业多达 10 家。

  “ 从数据上看,今年前三季度,全国房地产市场蛋糕还在做大,这些大型房企跟着全国大势水涨船高。在全国市场份额保持正常的情况下,大企业的增速更高,因为大企业的增速要明显超过全国平均水平。从这两方面讲,这 20 家企业的销售额仍在增长都是合乎情理的。” 上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

  哭声背后:扩张赛不停歇

  欧阳捷认为,市场降温时更是市场的洗牌期。“ 今年很多房企的销售业绩还是比较好的,特别是大的房企。我们在 2015 年做过预测,90% 的小房企会退出地产江湖,百强房企会占据市场份额的 50% 以上,这个预测去年已经兑现了,未来中小房企会加速推出地产江湖是一个必然的趋势。”

  值得关注的是,克而瑞数据显示,三季度以来土地市场降温显著,企业拿地愈发谨慎,但强者恒强的格局未变。从 1-9 月各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看,土地资源仍倾向规模房企,销售 TOP10 房企获得半数土地,新增货值在百强占比达到 53%,较 1-8 月增长 3 个百分点,且比销售集中度高出 8 个百分点,规模增长潜力仍在。TOP30 以后的企业,各梯队销售集中度高于货值集中度,在当前市场逐步下行、土地市场降温、融资收紧的背景下,未来生存环境不容乐观,可以预见竞争将更加激烈。总体而言,未来 TOP100 房企的规模还将继续分化,中小企业差距将越拉越大。

  另据中国指数研究院数据显示,从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利继续保持排行榜冠军、亚军、季军地位。2018 年 1-9 月,碧桂园以 1198 亿元拿地金额继续位居榜首,万科以 1163 亿元稳居第二位,保利以 869 亿元 稳居第三位,三家房企的拿地金额均超 800 亿,碧桂园和万科更是以超 1100 亿拿地金额领先行业。

  龙头房企在土地市场的优势凸显,土地资源集中度加速提升。碧桂园 9 月控制拿地节 奏,新增土储主要分布在佛山、惠州等地,其中,碧桂园为发展机器人业务在佛山以底价 13.4 亿拿下一宗自持比重较高地块;万科 9 月拿地力度不减,继续通过招拍挂积极拓储,月内获得江门蓬江里村旧村改造项目;保利 9 月拿地力度有所下降。其中,保利以 17.4 亿元拿下西安沣东新城征和路地块。

  客观来讲,欧阳捷认为,“ 具体来看,我们认为今年楼市将回归零增长区间,即主要指标在正负百分之三以内,少数指标可能在百分之五左右,不可能一刀切,比如因库存不足,房地产新开工面积可能增长,而且可能会呈现比较高的增长速度,但是销售面积可能会回到零增长的区间之内。就整体情况来看,房价涨多降少,销售额可能会在 5% 左右,销售面积可能会在 3% 以内。”

  杨红旭也判断,四季度预计全国销售面积会由正

  增长转为负增长,2018 年相比 2017 年全年数据销售面积很可能会出现下降,但由于全国房屋均价还在小额增涨,销售金额从目前来看仍在增长,但 2019 年增长还是下降还不能确定。

  “ 以万科为代表的房企及时向社会传递‘哭声’,正是为了让自身更好‘活下去。”58 安居客房产研究院首席分析师张波认为,房企追求规模化和打折促销两者之间并不矛盾,追求规模化是行业集中化表现,也是品牌房企考虑未来长远发展的举措。打折促销则是应对当前楼市现状,市场化 “ 修正 ” 价格的正常表现。受惯性影响房企开发投资还将维持一定增速,但土地市场将进一步降温,四季度土地的流拍或将成为一种常态。


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