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在豫房企节流过冬拿地“稳”字当头

更新时间:2018年12月5日 来源:大河报  进入论坛 拿手机扫一扫

  据国家统计局近日发布的数据显示,今年前10个月的全国房地产销售面积只完成了预期指标的78.58%,从市场反应上来看,整个楼市的销售行情已经渐冷。大河报·大河客户端记者了解到,步入2018年之后,全国楼市呈现出一二线冷、三四线热的局面,其中土地流拍数量已达到历史高位。

  省会郑州“净地”少得可怜,接下来,哪些城市将成为房企重点布局的城市?

  市场降温,半数房企销售业绩低于预期

  近日,国家统计局发布的一组数据显示,今年前10个月的房地产销售面积只完成了预期指标的78.58%,房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金等关键数据均呈现出放缓态势,越来越多的人持币观望。

  随着2018年进入最后一个月,房企年度目标的完成情况也成为关注焦点。

  在今年年初,许多房企都定下了各自的年度业绩目标。据业内权威数据机构显示,千亿房企数量已经达到25家。但部分房企截至11月底,半数房企销售业绩低于预期。

  其中,千亿房企中绿城中国的原定目标为1800亿元,截至11月末的销售业绩为1337.3亿元,距离目标额还差462亿元左右;同时,原本打算今年进入“千亿房企俱乐部”的首开股份当前完成销售801亿元,距千亿门槛还有199亿元的差额。

  大河报·大河客户端记者调查发现,今年土地成交金额虽有所上涨,但土地市场流拍数量却明显增多。

  据中指院数据统计,今年前三季度全国土地流拍数量约888宗,达到了历史相对高位,从河南各省辖市近期的拍地情况来看,郑州土地热度已明显冷却,在紧缩政策和年底回款的双重压力下,目前各大开发商在郑州拿地并不积极,之前热抢的北龙湖近期拍地也只有3~5家房企参与竞拍。省内还有部分城市出现明显下行趋势,其中包括上半年表现火热的平原新区、许昌、焦作等环郑区域。

  郑州郊县土地市场低迷房企拿地“慎之又慎”

  目前,郑州市区八区几乎只有北龙湖有净地出售,其余出让地块多为早已“名花有主”的城改地,而北龙湖作为郑州土地市场的“金子塔尖”,高昂的土地价格令一般房企望而却步。

  从国家统计局发布的数据来看,东部区域和东北区域10月份商品房销售面积同比均下降4.7%,中部区域同比则增长8.7%,河南作为中部大省,持续吸引着诸多一线房企抢滩进驻。

  “郑州近一年的房地产成交面积、成交金额均呈下降趋势。虽然市场渐冷,但是房企拿地的愿望很高,关键是郑州没地,只能‘下地市’。”某一线房企郑州分公司投资拓展总告诉记者。

  在这一波房企投资浪潮下跌宕最明显的环郑地市应为许昌。

  2017年,许昌全市土地拍卖金额为62.4901亿元;到了2018年,仅1~6月份的土地拍卖金额就达到了128.5358亿元,今年4月份,华润地产经过285轮竞价以14.29亿元的总价拿下许昌一宗地,单价737万/亩,溢价率为306%,许昌楼市呈现一片繁荣态势。

  今年6月末,许昌棚改政策收紧,7月份出让5宗土地全部流拍,两块商服用地和鹿鸣湖东南角的7亿元地块无一人出价,此后,许昌土拍市场急转直下。

  “许昌城改采用货币化安置,这一两年释放了不少购买力,但城市人口流入量不大,实际购买力减少,因此房价涨了一小波后就处于停滞状态。”河南本土某房企投拓总表示,“在土地量充足的三、四线城市,房企拿地都要经过反复研判测算,十分谨慎。别人眼里的价格洼地,可能在我们投资拓展部眼里就是‘价值坑地’。”

  “商丘的人口导入量也不强,由于市场下行,近期某家一线房企项目不得不降价销售,甚至引发了业主维权。”该投拓总表示,与许昌情况类似的还有郑州平原新区、焦作、商丘等地。

  洛阳、南阳等地市场逆市增长,前景较好

  虽然许昌、商丘等地已难再现地王神话,但河南一些省辖市仍在市场一片走低的大环境下逆市繁荣。

  8月初,洛阳土拍连续三天拍出新高价,其中第三天洛阳西工区光华路与唐宫中路东北角24号地以1358万/亩的价格封顶,溢价率106.38%,刷新了河南除郑州外的地价新高。

  数据显示,2018年1~9月年洛阳市出让住宅土地约1300亩,成交住宅土地约770亩,供求比1.69,成交均价480万/亩。

  不难看出,洛阳是河南省除郑州外被开发商认可的城市。作为河南西部最重要的“腹地”城市、“中原城市群”中的“副中心”级城市,近年来,洛阳房地产在自贸区、自创区、轨道交通落地的推动下发展势头强劲。此外,记者从河南省人社局获悉,2017年底,洛阳市户籍人口为710.1万,常住人口为682.3万,庞大的人口基数也为房地产业带来较为充足的人口支撑。

  目前,洛阳市土地供求放缓,城市中心资源紧张,土地价格走高。其中,洛龙区供地极少,且区域发展成熟,西工、涧西区基本无地可供,因此,洛阳市及洛龙区土地资源竞争较为激烈,土地价格持续走高。

  此外,南阳的土地市场也正在成为业内关注的焦点。

  3月23日,南阳高新区一宗地经过120轮竞拍,被碧桂园以71453万元的成交价拿下,创南阳土拍总价地王纪录,折合每亩293万。随后,在6月15日的土拍中,建业、金科、昌建、雅居乐、常绿、碧桂园、K2等房企均参与竞价,最终竞拍169轮后被常绿集团以3.52亿元的总价拿下,成交单价601万/亩,溢价率362%。

  但与洛阳类似,南阳楼市如今也面临无地可卖的窘境。

  据了解,南阳共有300平方公里的中心城区控制区,165平方公里的规划区,中心城区净地十分稀缺。11月21日,开闸放量的南阳再次土拍,经过176轮竞拍,金科地产以39150万元竞得其中一宗地,再次彰显南阳持续走高的土地价值。

  “房地产市场的三个决定性的基本要素:土地、人口、货币在郑州和其他省辖市呈现出较突出的非匹配状态。”河南财经政法大学房地产经营管理系主任曹飞认为,郑州作为人口和产业中心极,其对市场的影响远超短期的棚改货币化政策,政府供地层面上要大力推行“人地挂钩”政策,房地产市场调整上注重因城施策,促进人口、资本和土地在空间上尤其是在核心城市有效集聚,促进房地产市场健康平稳发展。

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