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隔壁郑州开始“救市”!洛阳购房窗口是否正在打开?

2022-03-03 08:43:58    0379洛房网     洛阳楼市    

近期,多地降首付、降房贷利率的消息频出,3月1日,郑州楼市再放“救市”大招。

郑州市人民政府办公厅发布关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知,从支持合理住房需求、加大信贷融资支持等五个方面出台19项具体措施。

其中,针对改善型购房需求明确取消“认房又认贷”,成为全国首个放松限贷的城市。这对市场信心的恢复有着非常重要的作用,后续或将有更多压力城市跟进。

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一、郑州近几年新房交易量变化

2016市场高峰期下,郑州重启限购限贷政策,后续贴合市场异动情况陆续出台了限价、租购同权、人才落地等多维度长效机制。在政策的组合效应下,郑州市场进入横盘期;2021年叠加金融管控与郑州客观环境因素,整体规模下探,市场信心需要修复。

近期在2022年2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会上,郑州代市长何雄表示“郑州的房地产市场现在遇到一些小困难,将来不会有大问题,市场需求平稳可期,供给侧也在优化调整”。同时郑州计划出台相关政策以期调整,我们从政策预调来见证郑州市场发展的可能性。

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来源:克而瑞河南区域(cricfjzz) 

查看2017年-2021年郑州主城区商品住宅年度库存及去化周期表可以看出,目前郑州商品房库存处于高位,去化周期为近6年最高。

图:2012年以来郑州商品住宅供求规模情况

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来源:克而瑞河南区域(cricfjzz) 

从供求关系来看,2016年可以说是郑州楼市的分水岭。在此之前,需求持续释放,此后成交规模大幅上升后,郑州楼市便开始了漫长的回调。

商品住宅成交规模逐年走低,降价促销、低首付等以价换量的策略层出不穷。2021年商品住宅成交面积仅为948万平方米,较2020年下降24.45%。





二、郑州救市政策内容划重点

1.有针对性取消限购,允许部分家庭新购一套住房。对子女、近亲属在郑工作、生活的,鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。

2.支持改善型购房需求,明确取消“认房又认贷”。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的,在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

3.引导下调房贷利率,减轻购房压力。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放,下调住房贷款利率。

4.减轻主体压力,调整土地出让规则。土地供给端下调土地竞拍保证金最低比例至挂牌价的20%,土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

5.推行货币化安置。结合房地产市场形势,坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置。

6.明确给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接,鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷,按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持,有效缓解市场主体资金链运行压力。

作为河南省会,九大国家中心城市的郑州,人口虹吸能力一直较强,自2010年以来,郑州常住人口长期呈现正向流入的走势,根据七普数据,截止2020年11月,郑州常住人口达到1260万人。

在目前这个稍显低迷的房地产市场,州率先做出表率,刺激市场回暖,将更有利于省内其他城市的跟进。





三、洛阳近半年数据变化


回到洛阳楼市,洛阳城市经济实力在中部六省副中心中位居首位,2021年经历撤县划区、双地铁通车、都市圈等城市大规划、大建设的发展,但依然难掩后续增速乏力。

洛阳房地产市场在经历了近5年的涨势期后也在2021年进入下行阶段,不断经历着城市规模省域占位下降、土地流拍、市场遇冷,市场危机等重重大关。

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来源:克而瑞河南区域(cricfjzz) 

洛阳楼市近五年商品住宅供应量变化也出现了较大的转折,由2017年供小于求的状态逐渐转变为了供大于求;前四年价格年均增幅10%以上,从2021年开始成交均价开始慢慢进入平稳期。

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来源:克而瑞河南区域(cricfjzz) 

新盘成交结果同样不达预期,去化率正在持续走低;从土地市场来看,房企拿地意愿降低,土地成交量惨淡,开发商资金紧张......可以说,洛阳楼市正在经历艰难的时刻。





四:郑州救市对人们心理预期冲击


回顾2021年,买房人对楼市信心已经大打折扣;2021年的金九银十,各家楼盘打折力度较大,9折、85折卖房、首付分期……但似乎购房者热情不高,涨价拼命抢,降价无人问。

很多楼盘在楼市下行期更是通过牺牲品质“以价换量”,但成交量依旧达不到预期。

不少真正有购房意愿的买房人选择持币观望,对于市场上眼花缭乱的项目和楼市的大环境显得有些手足无措,既怕“买错了”,也怕“买贵了”。

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而郑州这次打破僵局,首先做出“救市”举动,在限购、取消“认房又认贷”、下调房贷利率、调整土地出让规则、推行货币化安置、给予企业项目贷款支持等方面都给出明确的利好,做到了降低买房人的购房压力、提高买房人的购房意愿、支持买房人的改善需求、降低房企的资金压力等。

虽然政策面正在不断趋向于缓和与好转,但市场端观望情绪仍存在惯性,政策出台后短期内能否实现立竿见影的效果仍有待观察;但这一举措对于刺激市场回暖和行业信心的恢复有着至关重要的作用。





结语:洛阳楼市政策是否会跟进?楼市回暖在何时?


洛阳目前的首套房利率为6.13%,首付比例为30%,郑州为5.88%,首付比例同样为30%但按照新政来看,首付比例已经侧面降低,同时郑州和洛阳均支持异地公积金贷款。

郑州此番“救市”对于市场预期的恢复同样有积极的推动作用,后续洛阳是否会由于市场下行压力而采取放松调控甚至“救市”的动作,目前还是个未知数;但随着政策收紧到放开的这个过程,楼市窗口期或许正在打开。

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